关于推进我市商业地产转型升级的思考与建议
发布时间：2019-07-19 作者：本站编辑 来源：本站原创 浏览次数：
2012年以来，我市商业地产投资迅猛增长，年均增幅都在20%以上，远远高于商业的发展速度。当前国际国内整体经济形势依然严峻，我市带动经济快速发展的新兴产业高地尚未形成，全市商业地产的总量已相对饱和，局部地区出现过剩现象，空置率持续攀升、运营困难等问题日益凸显，引发的社会矛盾逐年增加。
近期，九三学社无锡市委会就我市的商业地产现状开展了专题调研。现将有关思考与建议汇报如下。
一、无锡商业地产存在的突出问题
（一）库存总量偏大、去化周期较长。2004年以来，我市已建在建的大型综合商业市场有173个，建筑面积达2855.54万平方米，同时还有各类“三创”载体类的办公用房约550万平方米。截止今年3月底，全市商业地产库存面积超过800万平方米，去化周期在10年以上。以楼宇载体为例，库存总量达到253万平方米，年均供应量为57.72万平方米，年均需求量为29.2万平方米，去化周期约8.6年。而中山路和太湖广场两个商圈，库存面积达98.79万平米，按目前的年均去化率来算，去化周期将超过20年。
（二）经营业态老化、盈利模式僵化。我市大部分商业地产以购物和餐饮为主，且大都沿袭传统的租赁经营或“二房东”盈利模式，对上下游的延伸和渗透不够，通过增值服务获利的新模式不多。商业大厦、八佰伴两大老牌商业体，近年来相继改造升级，但其创品牌的手法单一，外在式的多而内涵式的少，商业品牌可持续发展的后劲明显不足。万达、恒隆、苏宁、万象城、海岸城等新晋商业体，资金、资源、品牌等方面有明显优势，但要在无锡市场上成为“主题明确、定位适当、有专业的管理和经营、有明确的消费客户群”的品牌商业还有待时日，且又面临着日趋饱和的市场需求和日益强大的电商冲击等诸多挑战，品牌打造压力重重。而金太湖国际、广益哥伦布、新区宝龙、荟聚广场等商业综合体，只是中档餐饮方面的人气火爆，难以撑起整个商业地产。
（三）布局结构不平衡，市场定位不准确。目前，我市已形成以中山路为中心，惠山、滨湖、新区、锡山、南长等板块共同推进的“一元多核发展”格局。但从整体布局来看，商业地产的布局缺乏对整个城市经济发展规律和人口布局的综合考虑。一些地区（主要是老城传统商区和部分新城开发区）商业地产大规模集中供应，而一些地块（主要是一些比较偏远的乡镇，尤其是新建安置房小区）商业配套不足问题依然存在，造成了结构性的不平衡和不合理。如中山路商圈2.5平方公里内仅商场面积就达79万平方米，而位于太湖新城的太湖街道，近年来已建在建的综合体有6个，用于商业的面积近100万平方米。从市场定位来看，一些项目的定位不明确，有的只是硬性搭配商业用地和住宅用地比例，有的将沿街的房子均开发为商业地产，有的高估预期常住人口数量超前规划商业网点，有的规划定位的服务对象与实际服务对象有较大偏差，如把主要面向当地居民的社区商业定位为辐射全市乃至长三角的商业，且各板块之间服务档次和商品种类雷同度高，同质化竞争激烈。
（四）开发销售火爆，营运管理艰难。商业地产的开发是一种智慧型的商业运营和地产开发的双重复合型开发。但近年来我市的商业地产热，严格意义上讲只是“开发热”和“销售热”，而不是商业地产最核心的“商业热”。从开发商来看，多数开发商都是由住宅开发商转型而来的，其投资开发是以销售为目的；从开发模式来看，大都沿用住宅化模式，即先开发再进行招商，导致很多项目开发销售时人气火爆，后期的营运管理却陷入困境。明发广场建成后长期空置；中山路核心商圈的新世界百货、大洋百货相继关闭；蠡溪板块的写字楼，由于缺乏商业做投资支撑，销售日益冷落；一些五金、电子类的专业商场，去年下半年开始也步入经营的窘境。其中，以产权式商铺为主导的商场经营问题最为突出，近三年来已引发集聚维权58次（其中本市范围内集访19次，去省集访2次），人数规模较大的超过500人。
二、原因分析
一是项目规划设计不够严谨。商业地产项目必须尊重商圈的基础和属性，并以此确定这一商圈的目标消费群、主力业态，以及投资回报率，其规划设计方案应经过多方论证。但近年来商业地产的发展是建立在城市规模快速扩张和对新兴商业设施需求急剧增长的基础之上的，项目规划的基本程序是：拿到地以后，地产商组织自有力量做个简要调研论证，然后先找设计院设计再报建，项目批下来之后再找策划公司。在这个流程当中，开发商虽然对项目定位也会做一些调研论证，但其目的性、专业性、可操作性等方面，与专业的商业地产策划公司的工作往往无法相提并论。有些开发商对项目的规划设计本身就是模糊的，甚至带有一定程度的主观性、随意性。
二是前期开发与后期营运脱节。商业地产的价值，不是指开盘销售期间的价格最大化，而是以实现营运价值为基础的，经过长时间的、持续的经营与发展培育所达到的物业的升值，体现的是地产和商业价值集合而成的金融价值。这就注定了商业地产项目投资大，投资回收期长的性质。即便开发商引进了一些具有较高经营水平、品牌效应和强大消化能力的主力店客户，仍然需要一个较长的投资回收期。但在目前国家宏观调控政策下，地产项目贷款和融资的难度很大。一些开发商迫于资金压力，只注重前期开发并尽量缩短开发周期，项目建成后能租则租，能卖则卖，未能充分重视后期的营运管理。一些追求短期获利的开发商甚至采取以销售为主导的开发模式，在销售环节就透支了未来利益，给后期的商业经营埋下诸多隐患。
三是商业地产专业人才缺乏。商业地产作为整个商业经济产业链中一个基础性的上游产业，具有跨行业的复合属性。因此在商业地产的开发过程中，一方面需要有效整合资金、技术、管理等优质资源，另一方面更需要大力整合房地产和商业两大领域内的人才。但目前的商业地产开发中，普遍缺少跨行业资源的整合能力，尤其是缺少复合型的商业地产专业人才团队。调研显示，现在从事地产规划的绝大部分是建筑设计师出身，对商业项目的设计、定位、开发、招商、运营等环节缺少科学的把控性，对整个商业项目的长远发展更是缺乏前瞻性，这是制约商业地产持续健康发展的关键因素。
四是消费模式转变带来巨大冲击。移动互联网时代，消费者购物行为发生了四个方面的显著变化：购物空间立体化（全渠道购物）、购物时间碎片化、购物方式移动化、信息传播社交化。这四大方面的购物行为的变化，直接颠覆了原先在某一固定时间、固定场所进行商业消费的购物习惯。在物联网思维下，“线上消费线下体验”成为商业项目转型的发展趋势，一些商业体不可避免地沦为“免费体验”场所。电子商务无法取代实体经济，但其旺盛的生命力已对当前的零售商业带来致命冲击。有关数据显示，我国线上购物已经占到零售业市场25%的份额。
三、对策思考
目前，我国经济进入增速放缓、质量提升的新常态，商业地产行业步入突围与重建秩序的新时代。从我市来看，未来将是商业地产面积增长速度远超人口增长速度的阶段，是人均商业面积继续提升的阶段，是人们消费观念和行为方式继续发生转变的阶段，商业地产转型升级势在必行。
（一）以强化产业带动为前提。随着商业地产领域竞争日趋激烈，传统的单一的商业地产正在向功能复合型的产业化融合演变，开始从住宅依赖型向产业依赖型转变。只有大力发展相关产业，形成具有区域优势的产业链，才能带来资金、资源、人才等方面的集聚效应，才能整体提升包括商业在内的需求实力。故商业地产转型的前提是强化产业带动。
作为百年工商城，无锡具有诸多产业优势。以制造业来看，我市的制造业产出规模位居全国前列，并形成了一批优势特色产业，如物联网、新能源与新能源汽车、节能环保、生物、微电子等。从旅游文化养老等产业来说，无锡的旅游资源丰富，文化底蕴深厚，历来是江苏省、华东地区乃至全国有影响的健康疗养基地。
为此建议，要着力打造“无锡制造”的品牌、构建无锡大旅游大文化发展的格局，在此基础上积极探索互联网商业、旅游地产、养老地产、文化地产等新兴商业地产的运行模式。具体来说，可针对无锡产业发展现状，研究制定相关扶持政策，引导商业地产企业主动与相关产业融合，走差别化、定制化、体验性发展之路，实现从满足消费需求、创造消费需求向引领消费需求转型。如，借助无锡研发产业优势，加快运用先进、适用的科学技术，打造舒适度高、能耗低、信息化、智慧型等高科技含量的商业地产，吸引国内外品牌企业、龙头企业的入驻；再如，借助无锡互联网产业优势，以“智慧无锡”建设为抓手，推广O2O等线上线下互动模式，推动零售商业从“渠道时代”向“平台时代”转型；又如，结合无锡文化、旅游产业优势，以灵山文旅、万达文旅、田园东方等大项目为重点，推进“商旅文”等产业融合发展，努力把商业地产项目打造成为商业繁荣地、旅游目的地和文化展示地。
（二）以布局规划社区商业为重点。社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。从国外的发展经验看，未来社区商业必将成为商业地产市场发展的重心。以商业发达的香港为例，其中最重要的一个标志就是社区型购物中心整体占比超过80%。故商业地产转型的重点是做好社区商业的布局规划。
无锡的商业格局，除了传统的中山路商业板块之外，4个次一级的商业板块已经逐渐形成，但是偏远级的商圈，包括乡镇一级的商圈尚需填补空白。在过去很长时间里，锡城的购物中心曾一度存在盲目追求超大体量、超广辐射的现象。随着城市商业副中心规划的逐步推行，社区购物中心的概念逐步走进了人们的视野。调研显示，有31%的调查对象对社区商业的发展表示了强烈的需求。
为此建议，要从城市总体发展出发，与人口分布、消费需求、交通体系、环境保护相结合，编制社区商业网点的布局，减少无序竞争、盲目发展和重复建设，使资源得到有效合理的配置，从而促进城市功能不断完善和升级。具体来说，一方面要加快对传统模式的改造，包括引进一些先进的零售业态，对原有商业设施进行经营结构和商品结构的调整，根据社区生活的多样性增设服务项目，扩大服务领域等。另一方面，要借鉴国外的经验，鼓励发展现代化的社区购物中心，以这种新的业态形式，满足社区居民购物、服务、休闲、娱乐等综合性需求。同时要给市场机制留下足够空间，以规划引导市场，让市场主体在竞争中实现资源优化配置。如，结合地铁轨道的建设，对现有商圈的功能定位进行重新调整，加快多个商圈之间的错位有序发展，扩大辐射半径和带动功能；再如，鼓励社区商业发展自有品牌、采取直接采购、自营购销、“订单地产”等经营方式，提升营运和盈利能力；再如，针对某些区域住宅与商业结构不合理的现状，重组构建形成一种复合式的商业用地和住宅用地的格局，抓住生活与消费最合适的距离，实际上就是这“最后一公里”的需求，来规划社区商业服务体系。
（三）以实现专业化营运为核心。一个商圈的最终成功需要历史和文化的多年积淀和后期不断进行的创新来造就。一些成功案例，也是在时间的积累下才逐渐形成的。在当前行业风险加剧的前提下，专业化营运越来越成为市场所需。国际商业地产界的主流做法也是地产投资与商业运营分离。故商业地产转型的核心是实现专业化营运。
要实现专业化营运，从政府层面来思考，有两个基本前提：推进市场化运作和完善服务监管举措。目前，我市商业地产项目尚未全部实现市场化运作，部分以街道名义建设的“三创载体”，以及一些以社区配套服务用房形式存在的兼具公益性质和商业性质的地产项目，其产权性质不明、功能定位不清、管理职责不顺等问题突出，而一些企业开发的地产项目，由于目前商品房预售制度不尽完善，同时政府对商业地产的引导力度不够，保障举措不全，导致诸多问题产生，产权式商铺问题是其中比较突出的矛盾。
为此建议，要对现有商业房地产项目进行全面调研，通过完善房地产市场信息系统建设，推进商业地产全面市场化运作，在此基础上建立健全常态化的服务监管体系。具体来说，一是推进市场化运作。着力厘清各级各类“三创载体”，以及以社区配套服务用房形式存在的地产项目的产权性质和管理职责，以“公共项目政府买单、商业项目市场化营运”为目标，发挥其“企业初创期的孵化器、企业发展期的加速器”的商业服务功能和产业引领作用。二是加强规划引导。完善科学的开发程序，明确招商应先于地产开发，避免地产商所建的商业物业不能满足零售商需求而导致招商难、空置率高等一系列问题。三是加强制度规范。积极探索建立预售保险、担保资金、风险基金等市场化风险对冲机制，对在建的商业地产项目，明确提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准，弥补商品房预售的制度缺陷。四是完善保障举措。积极创新商业地产市场化的投融资机制，如借鉴引入房地产投资信托（REIT）的开发模式，确保商业地产项目开发和经营所需大量资金的多渠道来源，从而提升商业地产的开发水平，促进商业地产的可持续发展。针对近年来产权式商铺引发的社会矛盾，可参照国外商业地产信托的发展模式，出台相关政策规定，采取统管或托管，将商业地产业主的经营权和管理权做集体信托，而将房产的处置权留给业主，最终的目的是将多个业主变成一个业主，然后进行统一招商和营运管理。